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住宅取得に係る税制

2012-2-25 by suzuki

 住宅を取得するときに関係する主な税制は次のとおりです。・印紙税 ・登録免許税

・不動産取得税 ・住宅借入金等特別控除(以下「住宅ローン控除」という)が主で他は

・住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例 ・贈与税の配偶者控除があります。

(1)印紙税

不動産を購入するときや建物を建てるときに交わされる「不動産売買契約書」や「建設工事請負契約書」は、いずれも印紙税法上の課税文書として所定の印紙の貼付・消印が必要です。印紙が貼っていなくとも契約書は有効ですが、これらの課税文書に添付しなかった場合は原則として不足する印紙税の3倍相当、消印していない場合もその額面相当額の過怠税が課せられることがあります。

(2) 登録免許税

 不動産を取得した場合、土地や建物の所有権移転登記や建物の保存登記、抵当権設定登記を行います。この登記申請のときに納めるのが登録免許税です。登録免許税の課税標準となる不動産の価格は、原則として固定資産課税台帳の登録価額(固定資産税評価額)です。住宅の取得の場合、通常より軽減された税率になります。

(3) 不動産取得税

 不動産取得税は、不動産(土地、建物)を取得したときにかかる都道府県税です。不動産の取得とはその所有権を取得することを指し、売買による場合だけでなく、交換や贈与の場合も含まれますが、相続のよる取得の場合は課税されません。不動産取得税の課税標準も原則として固定資産税評価額です。標準課税は4%。平成21年3月31日まで土地および住宅の税率は3%。その他床面積による特例、住宅用地の特例などがあります。

(4) 住宅ローン控除

 住宅ローン控除とは、借入金を利用して自分の住む住宅を購入、新築又は増改築し一定の要件に当てはまる場合に、その借入金に一定割合を乗じた金額を所得税から控除する制度です。給与所得者であっても初年度は確定申告が必要で、2年目からは年末調整での控除が可能です。新築住宅の場合、中古住宅の場合、増改築の場合等それぞれの要件があります。

(5)住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

 親が子の住宅取得資金を援助する特例としては、平成17年末まで住宅取得資金等の贈与を受けた場合の贈与税計算の特例が利用されていましたが、現在は表記制度の利用となります。住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例は、平成21年12月31日までに親から子に対し、子が住む一定の住宅または増改築の資金を贈与した場合、贈与税の非課税枠を一般の相続時精算課税制度の2500万円から1000万円上乗せした3500万円までとする特例です。非課税枠を越えた部分については一律20㌫の贈与税です。なお、贈与者に年齢制限はありません。

(6)贈与税の配偶者控除

 婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用の不動産またはその購入資金を贈与した場合、贈与税の申告を条件に最大2000万円までの贈与税の配偶者控除が受けられます(贈与税の基礎控除を含めると2100万円)。同じ配偶者では一生に一度しか受けられません。

200年住宅のビジョンへの取り組み

2011-5-7 by suzuki

はじめに

 最近、住宅のロングライフ化の話題が多くなっています。日本の住宅だけ耐久性が極端に悪いわけでわないだろうが、日本の住宅寿命は欧米に比べて平均的に短く、約30年程度で立て替えられるといわれています。よく指摘される多雨多湿といった自然要因の他に,原因として考えられることはいくつかある。 まず、住宅の質。戦後の復興期から高度経済成長期にかけとくに都市部に住宅不足が起こり、質よりも量の確保を目指した住宅供給が行われてきました。 無論、住宅品質確保促進法などが整備されていない当時のことであり、それらの住宅が老巧化した現在、維持管理のコストや手間が想像以上にかかることを考え、手っ取り早く立替を選ぶ人は多くいます。 次に、日本人のライフスタイルの変化があげられます。古い住宅は、豊かさの追求や使い勝手の改善、将来の家族構成や時代の変化に伴うリフォームなどの要求に対応できない構造が多く、このことも建て替えを助長している。

200年住宅ビジョン

 質より量を重視した過去を反省し、平成18年6月8日に住生活基本法が公布・施工されました。ここでは「フローからストックへ、量から質へ、住宅から住生活へ」の転換が掲げられています。 具体的な基本理念は、「現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質の住宅の供給、建設、改良又は管理」や「良好な居住環境の形成」などです。

 この法律の基本理念にのっとり、成熟社会にふさわしい豊かな住生活の実現のために平成19年5月、自由民主党政務調査会では「200年住宅ビジョン」をまとめました。まず、過去の住宅政策の転換提言として、「つくっては壊す」フロー消費型社会から「いいものをつくって、きちんと手入れし、長く大切に使う。」ストック型社会への転換が急務であることを強調しています。 また、超長期にわたる安全な暮らしの実現の為、大地震にも耐え、その後も数世代にわたり使用可能な住宅「200年住宅」の実現と普及、個人の財産としての住宅そのものの価値を維持し、これを社会全体の資産として承継していくことが重要と認識し、政策課題に取り組んでいくものとしています。

 大切なことは、今回のビジョンにあるように、ライフプランの変化等に対応する為に、日本の住宅をリフォームや維持管理のしやすい基本構造にしていくことでしょう。  

マンスリーメモ 第19回 「不動産売却時等のアドバイスの基本」

2011-1-29 by admin

 【はじめに】

 最近は、子供が巣立った後、交通の便のあまりよくない郊外の1戸建てを売却し、都心のマンションに移ろうと考えている高齢者夫婦や、それとは逆に子供が成長するにつれ手狭となったマンションを売却し1戸建てへの住み替えを希望するファミリー層がふえています。今回は手持ち住宅の買い替えと売却に関してみていきます。

 【査定価格とは】

 売却を考えた場合、いくらで売りたいのか、実際はいくらで売れるのか、が一番の関心事ではないでしょうか。一般的には、不動産業者に売却したい物件の査定を依頼します。売却する側としては高い査定価格を提示してもらったほうが嬉しいのは当然だが、その価格が高いから良いとは必ずしもいえません。適切な査定価格の提示が必要です。情報のタイムラグはあるが、売主が納得できかつ取引市場価格を踏まえた査定価格の提示や、その周辺や同一地域内の類似物件などの成約事例の情報も必要でしょう。その際には、当然業者の信用度、地域的な強み、営業担当者との信頼関係などにも注意が必要でしょう。このように、不動産業者は、査定価格を提示するときは、その根拠を明らかにしなければなりません。

【自宅の住み替え(買い替え)の場合の注意点】

 先にも触れましたが、自宅の住み替えのニーズは増えつつあります。ただ、売却と同時に購入を伴う住み替えの場合は、資金計画や日程調整など複雑な部分があります。特に、住宅ローンが完済されていないケースでの住み替えには注意が必要です。   例えば、売却資金を当てにして売却前に購入手続きを進めていくと、売却できなかった場合には資金不足や二重ローンの危険性など大きなトラブルに見舞われることもあります。逆に購入物件が決まらない状態で、売却手続きを進めていくと、仮住まいの費用などの出費が生じることもあります。  基本的には、売却物件と購入物件(新築・中古とも)の決済および引渡しが同じ次期になることが望ましいですが、売主ばかりでなく買主にも諸事情があり、売主の都合どうりに行かないこともあるので、売主の資金計画を踏まえたうえで、売りを先行した場合と買いを先行した場合のメリットとデメリットを十分に理解することが重要です。  また、売却希望物件の査定価格では、住宅ローンの残高が完済できない場合は、住み替えローンなどを利用するケースもあるが、事前に詳細や条件などを十分に確認することが重要です。

マンスリーメモ 第18回 「もうひとつのマイホーム取得方法の提案  競売不動産」

2009-11-13 by admin

《競売不動産取得コンサルティング》

 【顧客への提案がきっかけ】

 当社が競売不動産取コンサルティングを始めたきっかけは、住宅購入相談の際に「中古物件でよければ、競売不動産も検討の対象に入れてみてはどうですか?」と顧客に提案したことが始まりでした。当社でも数件を買い受けた経験に、基いた提案でした。

 【入札制度】

 現在は、「物件明細書」/「現況調査報告書」/「評価書」(これら3つを俗に「3点セット」といいます。)が、インターネット上で閲覧が可能です。また、2004年の民法改正により、短期賃借権の保護の制度か廃止されました。その他、競売物件への住宅ローンの利用、など入札に参加しやすい制度になりつつあります。 しかしながら、やはり普通の中古物件を不動産会社から購入するのとは異なり、資金以外に2つの要素が必要となります。それは「労力」と「不動産知識」です。「労力」とは、物件調査や占有者との交渉です。「不動産知識」は、全行程での幅広い実務知識がひつようとされます。 当社が「労力」と「不動産知識」を提供し、顧客に利益を提供します。

 【どのようにかかわるか】

 当社がどのように関わるかを、簡単に入札手続きの流れとともに説明しますと、(公告⇒入札「保証金納付」⇒改札⇒売却許可決定⇒「残」代金納付⇒嘱託登記)となります。 売却許可決定で買受人となり、その日から1ヶ月以内に残代金を納付します。代金納付と同時に買受人へ所有権が移転し、嘱託登記の完了により対抗要件を備えます。 当社がかかわる部分は、「公告⇒入札」の段階における、入札前の物件調査、入札価格の決定に関する助言、入居までの資金計画の作成と、「売却許可決定」以降の段階における、占有者との交渉、残留動産やリフォーム等に関する助言の部分です。  また公告された物件の中にも、入札を差し控えるべき物件もあります。これらを「書類上の物件調査」「現地調査」等から読み取り顧客に助言をします。

 競売物件の取得は、当社が参加したときより参加しやすくなりました。そういった環境でさらに私たちが助言し、さらに実行援助し、また代理人としてサポートすれば、より多くの方が利用しやすい制度になると思います。

 この業務に関しては、法令遵守、他士業の法令に抵触しないこと、他士業との連携も大事なことです。

マンスリーメモ 第17回 「建築物の安全性確保のための建築基準法等の改正と施行」

2008-10-9 by admin

【はじめに】
 今回は、平成7年の阪神、淡路大震災から、昨今世間を騒がせたマンション耐震強度偽装事件を経て、平成18年度の建築基準法等の改正、今年の施行までの推移と内容をみていきます。この建築基準法等の大まかな改正を認識しておくことは重要です。
なぜなら、身近なところでは各人の自宅の購入,建て替えから、不動産の資産有効活用としての、アパートやマンション経営など建築に関わる事案も考えられます。
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マンスリーメモ 第16回 「相続対策の基本と誤解 」

2007-8-17 by admin

人には“いろいろ”な生き方があるように、その人が選ぶ相続対策も“いろいろ”あるといえます。
 個別のテクニカルな対策も、もちろん重要ですが、まずは相続対策の基本を十分に理解することが大切です。

【相続対策は何から始める?】
 相続対策の基本は、節税対策、納税資金対策、相続争い防止対策、の3つに分けることができます。「相続開始前」は被相続人である親、「相続開始後」は相続人である子供たち、というように、対象者の立場によって興味がまったく異なってしまうことに注意しなければなりません。

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マンスリーメモ 第15回 「路線価評価の実態」

2007-6-15 by admin

 今回は、土地の路線価評価の精度・正確性について説明したいと思います。

<お寒い路線価評価>
 最初に結論を述べます。路線価評価の正確性は、論外ともいうべきお寒い状況にあります。その原因は次の3点であると思います。
 まずは簡便評価を余儀なくされている点です。そもそも相続税は、納税者側が相続開始後10ヵ月以内に自身で土地等のすべての相続財産を評価したうえで申告しなければなりません。しかし納税者や税理士、税務職員は、不動産の評価に関しては概して素人です。評価規定は、素人が短期間に評価ができる簡便なものでなければなりません。
 しかし相続税が課される地主層が所有する不動産は千差万別です。個別性の強い様々な状況の不動産が存在します。簡便性優先の評価規定では、到底このような個別性に対応できません。どうしても画一的な“大雑把な評価”になってしまいます。
 とはいえ、この点はある程度やむを得ないものだと言えます。
 ただし、「寒さ」はこれでは収まりません。

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マンスリーメモ 第14回 「売却予定の不動産を相続するのは母か子か」

2007-5-2 by admin

1.売却予定なら母が相続―居住用3,000万円控除―
 
 相続した土地・建物を売却することは多いですが、相続税がかかる相続はほんのわずかです。
 多くの相続で遺される不動産は「故人の自宅だけ」ということが多いでしょう。相続財産が自宅だけならほとんどの場合に相続税はかかりません。もし自宅売却前提での遺産分割であれば、考えるべきは居住用財産の譲渡税についての特例です。
 土地・建物を売却すると譲渡税が課されます。しかし居住の用に供している家屋とその敷地は居住用財産とされ、この居住用財産の売却ならば3,000万円特別控除等の特例があります。
 譲渡益が3,000万円であっても、3,000万円特別控除が使えれば譲渡税はゼロになります。しかし、居住用財産と認められず一般長期譲渡とされれば所得税・住民税合計で600万円の税額になります。
 自宅の土地・建物の遺産分割協議に際しては、相続人のなかに「居住用特例が使える人」と「使えない人」がいることがあります。もし売却を前提とするなら「使える人」に相続させるのが、うまい相続です。

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マンスリーメモ 第13回 「マイホーム資金計画のアドバイス法」

2007-4-5 by admin

<はじめに>
 住宅ローン相談においては、「わが家の家計で希望する物件が購入できるか?」との相談が主なテーマの1つです。住宅ローン相談はローンの返済が長期間にわたって家計の負担となることから、ライフプランの一環として取り上げるべきものであります。今回は、ライフプラン相談の中心的なテーマの1つであるマイホーム資金計画のアドバイス法につて述べようと思います。

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マンスリーメモ 第12回 「景気の拡大と家賃の値上げ交渉について」

2007-3-1 by admin

<景気の拡大と家賃動向>
 内閣府の発表によると、現在拡大中の景気は、今まで戦後最長であった「いざなぎ景気」を拡大期間の長さで超え、戦後で最も長い好景気として継続中です。
 景気の良さは様々な形で観測され、各方面へ波及していくものと思われますが、そのうち不動産に関する好景気の影響としては、家賃が全般的に上昇することが予測されます。FPにも、「景気が良くなったので家賃を値上げしたいが、テナントにどのように交渉すればよいのか」、「交渉が決裂した場合にはどういう状況に至るのか」との相談が賃貸ビルのオーナーから寄せられることが想定されます。また、事務所や店舗を借り、そこで商売をやっているテナントから、「景気が良くなったので、大家さんより、家賃の値上げが通告された。値上げに応じなければ、退去するしかないのか」といった相談が寄せられることも想定されます。
 こうした相談への準備として、本稿では、家賃の値上げ交渉に関する基礎的事項をテーマとして取り上げました。

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