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マンスリーメモ 第18回 「もうひとつのマイホーム取得方法の提案  競売不動産」

2009-11-13 by admin

《競売不動産取得コンサルティング》

 【顧客への提案がきっかけ】

 当社が競売不動産取コンサルティングを始めたきっかけは、住宅購入相談の際に「中古物件でよければ、競売不動産も検討の対象に入れてみてはどうですか?」と顧客に提案したことが始まりでした。当社でも数件を買い受けた経験に、基いた提案でした。

 【入札制度】

 現在は、「物件明細書」/「現況調査報告書」/「評価書」(これら3つを俗に「3点セット」といいます。)が、インターネット上で閲覧が可能です。また、2004年の民法改正により、短期賃借権の保護の制度か廃止されました。その他、競売物件への住宅ローンの利用、など入札に参加しやすい制度になりつつあります。 しかしながら、やはり普通の中古物件を不動産会社から購入するのとは異なり、資金以外に2つの要素が必要となります。それは「労力」と「不動産知識」です。「労力」とは、物件調査や占有者との交渉です。「不動産知識」は、全行程での幅広い実務知識がひつようとされます。 当社が「労力」と「不動産知識」を提供し、顧客に利益を提供します。

 【どのようにかかわるか】

 当社がどのように関わるかを、簡単に入札手続きの流れとともに説明しますと、(公告⇒入札「保証金納付」⇒改札⇒売却許可決定⇒「残」代金納付⇒嘱託登記)となります。 売却許可決定で買受人となり、その日から1ヶ月以内に残代金を納付します。代金納付と同時に買受人へ所有権が移転し、嘱託登記の完了により対抗要件を備えます。 当社がかかわる部分は、「公告⇒入札」の段階における、入札前の物件調査、入札価格の決定に関する助言、入居までの資金計画の作成と、「売却許可決定」以降の段階における、占有者との交渉、残留動産やリフォーム等に関する助言の部分です。  また公告された物件の中にも、入札を差し控えるべき物件もあります。これらを「書類上の物件調査」「現地調査」等から読み取り顧客に助言をします。

 競売物件の取得は、当社が参加したときより参加しやすくなりました。そういった環境でさらに私たちが助言し、さらに実行援助し、また代理人としてサポートすれば、より多くの方が利用しやすい制度になると思います。

 この業務に関しては、法令遵守、他士業の法令に抵触しないこと、他士業との連携も大事なことです。

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