･不動産取得税　･住宅借入金等特別控除(以下「住宅ローン控除｣という)が主で他は

･住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例　･贈与税の配偶者控除があります。

(1)印紙税

不動産を購入するときや建物を建てるときに交わされる「不動産売買契約書」や「建設工事請負契約書」は、いずれも印紙税法上の課税文書として所定の印紙の貼付･消印が必要です。印紙が貼っていなくとも契約書は有効ですが、これらの課税文書に添付しなかった場合は原則として不足する印紙税の3倍相当、消印していない場合もその額面相当額の過怠税が課せられることがあります。

(２)　登録免許税

　不動産を取得した場合、土地や建物の所有権移転登記や建物の保存登記、抵当権設定登記を行います。この登記申請のときに納めるのが登録免許税です。登録免許税の課税標準となる不動産の価格は、原則として固定資産課税台帳の登録価額(固定資産税評価額)です。住宅の取得の場合、通常より軽減された税率になります。

(3)　不動産取得税

　不動産取得税は、不動産(土地、建物)を取得したときにかかる都道府県税です。不動産の取得とはその所有権を取得することを指し、売買による場合だけでなく、交換や贈与の場合も含まれますが、相続のよる取得の場合は課税されません。不動産取得税の課税標準も原則として固定資産税評価額です。標準課税は４％。平成21年3月31日まで土地および住宅の税率は３％。その他床面積による特例、住宅用地の特例などがあります。

(4)　住宅ローン控除

　住宅ローン控除とは、借入金を利用して自分の住む住宅を購入、新築又は増改築し一定の要件に当てはまる場合に、その借入金に一定割合を乗じた金額を所得税から控除する制度です。給与所得者であっても初年度は確定申告が必要で、2年目からは年末調整での控除が可能です。新築住宅の場合、中古住宅の場合、増改築の場合等それぞれの要件があります。

(5)住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

　親が子の住宅取得資金を援助する特例としては、平成17年末まで住宅取得資金等の贈与を受けた場合の贈与税計算の特例が利用されていましたが、現在は表記制度の利用となります。住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例は、平成21年12月31日までに親から子に対し、子が住む一定の住宅または増改築の資金を贈与した場合、贈与税の非課税枠を一般の相続時精算課税制度の2500万円から1000万円上乗せした3500万円までとする特例です。非課税枠を越えた部分については一律２０㌫の贈与税です。なお、贈与者に年齢制限はありません。

(6)贈与税の配偶者控除

　婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用の不動産またはその購入資金を贈与した場合、贈与税の申告を条件に最大2000万円までの贈与税の配偶者控除が受けられます(贈与税の基礎控除を含めると2100万円)。同じ配偶者では一生に一度しか受けられません。

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　最近、住宅のロングライフ化の話題が多くなっています。日本の住宅だけ耐久性が極端に悪いわけでわないだろうが、日本の住宅寿命は欧米に比べて平均的に短く、約３０年程度で立て替えられるといわれています。よく指摘される多雨多湿といった自然要因の他に,原因として考えられることはいくつかある。　まず、住宅の質。戦後の復興期から高度経済成長期にかけとくに都市部に住宅不足が起こり、質よりも量の確保を目指した住宅供給が行われてきました。　無論、住宅品質確保促進法などが整備されていない当時のことであり、それらの住宅が老巧化した現在、維持管理のコストや手間が想像以上にかかることを考え、手っ取り早く立替を選ぶ人は多くいます。　次に、日本人のライフスタイルの変化があげられます。古い住宅は、豊かさの追求や使い勝手の改善、将来の家族構成や時代の変化に伴うリフォームなどの要求に対応できない構造が多く、このことも建て替えを助長している。

２００年住宅ビジョン

　質より量を重視した過去を反省し、平成１８年６月８日に住生活基本法が公布・施工されました。ここでは「フローからストックへ、量から質へ、住宅から住生活へ」の転換が掲げられています。　具体的な基本理念は、「現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質の住宅の供給、建設、改良又は管理」や「良好な居住環境の形成」などです。

　この法律の基本理念にのっとり、成熟社会にふさわしい豊かな住生活の実現のために平成１９年５月、自由民主党政務調査会では「２００年住宅ビジョン」をまとめました。まず、過去の住宅政策の転換提言として、「つくっては壊す」フロー消費型社会から「いいものをつくって、きちんと手入れし、長く大切に使う。」ストック型社会への転換が急務であることを強調しています。　また、超長期にわたる安全な暮らしの実現の為、大地震にも耐え、その後も数世代にわたり使用可能な住宅「２００年住宅」の実現と普及、個人の財産としての住宅そのものの価値を維持し、これを社会全体の資産として承継していくことが重要と認識し、政策課題に取り組んでいくものとしています。

　大切なことは、今回のビジョンにあるように、ライフプランの変化等に対応する為に、日本の住宅をリフォームや維持管理のしやすい基本構造にしていくことでしょう。　　

　最近は、子供が巣立った後、交通の便のあまりよくない郊外の１戸建てを売却し、都心のマンションに移ろうと考えている高齢者夫婦や、それとは逆に子供が成長するにつれ手狭となったマンションを売却し１戸建てへの住み替えを希望するファミリー層がふえています。今回は手持ち住宅の買い替えと売却に関してみていきます。

　【査定価格とは】

　売却を考えた場合、いくらで売りたいのか、実際はいくらで売れるのか、が一番の関心事ではないでしょうか。一般的には、不動産業者に売却したい物件の査定を依頼します。売却する側としては高い査定価格を提示してもらったほうが嬉しいのは当然だが、その価格が高いから良いとは必ずしもいえません。適切な査定価格の提示が必要です。情報のタイムラグはあるが、売主が納得できかつ取引市場価格を踏まえた査定価格の提示や、その周辺や同一地域内の類似物件などの成約事例の情報も必要でしょう。その際には、当然業者の信用度、地域的な強み、営業担当者との信頼関係などにも注意が必要でしょう。このように、不動産業者は、査定価格を提示するときは、その根拠を明らかにしなければなりません。

【自宅の住み替え(買い替え）の場合の注意点】

　先にも触れましたが、自宅の住み替えのニーズは増えつつあります。ただ、売却と同時に購入を伴う住み替えの場合は、資金計画や日程調整など複雑な部分があります。特に、住宅ローンが完済されていないケースでの住み替えには注意が必要です。　　　例えば、売却資金を当てにして売却前に購入手続きを進めていくと、売却できなかった場合には資金不足や二重ローンの危険性など大きなトラブルに見舞われることもあります。逆に購入物件が決まらない状態で、売却手続きを進めていくと、仮住まいの費用などの出費が生じることもあります。　　基本的には、売却物件と購入物件（新築・中古とも）の決済および引渡しが同じ次期になることが望ましいですが、売主ばかりでなく買主にも諸事情があり、売主の都合どうりに行かないこともあるので、売主の資金計画を踏まえたうえで、売りを先行した場合と買いを先行した場合のメリットとデメリットを十分に理解することが重要です。　　また、売却希望物件の査定価格では、住宅ローンの残高が完済できない場合は、住み替えローンなどを利用するケースもあるが、事前に詳細や条件などを十分に確認することが重要です。

　【顧客への提案がきっかけ】

　当社が競売不動産取コンサルティングを始めたきっかけは、住宅購入相談の際に「中古物件でよければ、競売不動産も検討の対象に入れてみてはどうですか？」と顧客に提案したことが始まりでした。当社でも数件を買い受けた経験に、基いた提案でした。

　【入札制度】

　現在は、「物件明細書」/「現況調査報告書」/「評価書」(これら３つを俗に「３点セット」といいます。)が、インターネット上で閲覧が可能です。また、２００４年の民法改正により、短期賃借権の保護の制度か廃止されました。その他、競売物件への住宅ローンの利用、など入札に参加しやすい制度になりつつあります。　しかしながら、やはり普通の中古物件を不動産会社から購入するのとは異なり、資金以外に２つの要素が必要となります。それは「労力」と「不動産知識」です。「労力」とは、物件調査や占有者との交渉です。「不動産知識」は、全行程での幅広い実務知識がひつようとされます。　当社が「労力」と「不動産知識」を提供し、顧客に利益を提供します。

　【どのようにかかわるか】

　当社がどのように関わるかを、簡単に入札手続きの流れとともに説明しますと、(公告⇒入札「保証金納付」⇒改札⇒売却許可決定⇒「残」代金納付⇒嘱託登記)となります。 売却許可決定で買受人となり、その日から１ヶ月以内に残代金を納付します。代金納付と同時に買受人へ所有権が移転し、嘱託登記の完了により対抗要件を備えます。　当社がかかわる部分は、「公告⇒入札」の段階における、入札前の物件調査、入札価格の決定に関する助言、入居までの資金計画の作成と、「売却許可決定」以降の段階における、占有者との交渉、残留動産やリフォーム等に関する助言の部分です。　　また公告された物件の中にも、入札を差し控えるべき物件もあります。これらを「書類上の物件調査」「現地調査」等から読み取り顧客に助言をします。

　競売物件の取得は、当社が参加したときより参加しやすくなりました。そういった環境でさらに私たちが助言し、さらに実行援助し、また代理人としてサポートすれば、より多くの方が利用しやすい制度になると思います。

　この業務に関しては、法令遵守、他士業の法令に抵触しないこと、他士業との連携も大事なことです。

【相続対策は何から始める？】
　相続対策の基本は、節税対策、納税資金対策、相続争い防止対策、の３つに分けることができます。「相続開始前」は被相続人である親、「相続開始後」は相続人である子供たち、というように、対象者の立場によって興味がまったく異なってしまうことに注意しなければなりません。

　「相続開始前」において、被相続人の関心事の1つは、“節税対策”といえるでしょう。そして、節税対策を実行した後“納税資金対策”に興味がわいてくる。それから最後に“相続争い防止対策”もやっておかなければ…、となりがちです。
　しかし、実際に相続が開始した場合、つまり「相続開始後」は、その順序がまったく逆転する場合がよくあります。相続が開始すると、相続人にとって、“自分はどれくらい財産をもらえるか”ということ、つまり、遺産分割に焦点が移るわけです。それがうまくいかないと、お決まりの“相続争い”ということになりがちです。そして次に、相続税の納税資金はどうなるかを考える場合が多い。「もらった財産からはらえばいいじゃないか。だからたくさん財産をもらわなくっちゃ‥」というような考えの相続人も出てきます。そして最後に「そういえば、お父さんは何か相続税の節税対策をやっていたみたいだね」というように、“節税対策”の順位は最後になってしまうことも決して少なくないといえます。

【節税対策の基本と誤解】
　今回は、私たちが一番相談を受けると思われる相続税の節税問題について説明します。
相続税の計算の最も基礎となる「課税価格」は、「財産等」から「債務等」をひいてもとめます。この課税価格から相続税の基礎控除額を引いた遺産総額に対して、相続税独自の計算方法を適用し、相続税の総額、各人の納付税額を計算します。
相続対策を考える場合に重要なのは課税価格です。課税価格が上がると「増税」になり、下がると「節税」になるわけです。その課税価格は、「財産等」と「債務等」の2つの要素により決まるといえるでしょう。
　（財産の評価額を「下げる」対策）
　課税価額を下げる方法として、財産等の評価額を下げる方法が代表的な対策といえます。数ある対策の中で代表的なれいは『空き地にアパートやマンションを建てる』『不動産(土地、マンション）を購入する。』というように、不動産の時価と相続税の時価額の差を利用する方法です。しかし；バブル時代と比べると効果は小さくなり、空室のリスク；家賃の値下がりのリスクもあるので、慎重に行うべきです。ただし、日本人の資産家の多くが土地所有者であることを考慮すると、土地の活用法が今後とも代表的な相続対策であると考えられます。
　（資産を移す対策）
　被相続人一人に財産が片寄っている事が、相続税が工学になる原因のひとつなので、生前に財産を子供や孫たちに移す(生前贈与)対策が非常に重要になってきています。平均寿命が延び、高齢社会に突入している日本にとって生前贈与は相続対策として重要な対策です。
　(皆様は誤解していませんか？）
　相続が開始した時に、借入金等は「債務控除」出来るため「借金をすると相続税が少なくなる」という誤解を生んでしまいました。しかし、借金をして定期預金にいたら、いくら借金をしても相続税の節税庭なりません。例えば、借入金で、不動産を購入して相続税を下げる等の対策により始めて『借金をすると相続税が少なくなる」といえるのです。