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マンスリーメモ 第15回 「路線価評価の実態」

2007-6-15 by admin

 今回は、土地の路線価評価の精度・正確性について説明したいと思います。

<お寒い路線価評価>
 最初に結論を述べます。路線価評価の正確性は、論外ともいうべきお寒い状況にあります。その原因は次の3点であると思います。
 まずは簡便評価を余儀なくされている点です。そもそも相続税は、納税者側が相続開始後10ヵ月以内に自身で土地等のすべての相続財産を評価したうえで申告しなければなりません。しかし納税者や税理士、税務職員は、不動産の評価に関しては概して素人です。評価規定は、素人が短期間に評価ができる簡便なものでなければなりません。
 しかし相続税が課される地主層が所有する不動産は千差万別です。個別性の強い様々な状況の不動産が存在します。簡便性優先の評価規定では、到底このような個別性に対応できません。どうしても画一的な“大雑把な評価”になってしまいます。
 とはいえ、この点はある程度やむを得ないものだと言えます。
 ただし、「寒さ」はこれでは収まりません。

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マンスリーメモ 第14回 「売却予定の不動産を相続するのは母か子か」

2007-5-2 by admin

1.売却予定なら母が相続―居住用3,000万円控除―
 
 相続した土地・建物を売却することは多いですが、相続税がかかる相続はほんのわずかです。
 多くの相続で遺される不動産は「故人の自宅だけ」ということが多いでしょう。相続財産が自宅だけならほとんどの場合に相続税はかかりません。もし自宅売却前提での遺産分割であれば、考えるべきは居住用財産の譲渡税についての特例です。
 土地・建物を売却すると譲渡税が課されます。しかし居住の用に供している家屋とその敷地は居住用財産とされ、この居住用財産の売却ならば3,000万円特別控除等の特例があります。
 譲渡益が3,000万円であっても、3,000万円特別控除が使えれば譲渡税はゼロになります。しかし、居住用財産と認められず一般長期譲渡とされれば所得税・住民税合計で600万円の税額になります。
 自宅の土地・建物の遺産分割協議に際しては、相続人のなかに「居住用特例が使える人」と「使えない人」がいることがあります。もし売却を前提とするなら「使える人」に相続させるのが、うまい相続です。

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マンスリーメモ 第13回 「マイホーム資金計画のアドバイス法」

2007-4-5 by admin

<はじめに>
 住宅ローン相談においては、「わが家の家計で希望する物件が購入できるか?」との相談が主なテーマの1つです。住宅ローン相談はローンの返済が長期間にわたって家計の負担となることから、ライフプランの一環として取り上げるべきものであります。今回は、ライフプラン相談の中心的なテーマの1つであるマイホーム資金計画のアドバイス法につて述べようと思います。

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マンスリーメモ 第12回 「景気の拡大と家賃の値上げ交渉について」

2007-3-1 by admin

<景気の拡大と家賃動向>
 内閣府の発表によると、現在拡大中の景気は、今まで戦後最長であった「いざなぎ景気」を拡大期間の長さで超え、戦後で最も長い好景気として継続中です。
 景気の良さは様々な形で観測され、各方面へ波及していくものと思われますが、そのうち不動産に関する好景気の影響としては、家賃が全般的に上昇することが予測されます。FPにも、「景気が良くなったので家賃を値上げしたいが、テナントにどのように交渉すればよいのか」、「交渉が決裂した場合にはどういう状況に至るのか」との相談が賃貸ビルのオーナーから寄せられることが想定されます。また、事務所や店舗を借り、そこで商売をやっているテナントから、「景気が良くなったので、大家さんより、家賃の値上げが通告された。値上げに応じなければ、退去するしかないのか」といった相談が寄せられることも想定されます。
 こうした相談への準備として、本稿では、家賃の値上げ交渉に関する基礎的事項をテーマとして取り上げました。

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マンスリーメモ 第11回 「数字で見る“世の中”」

2007-2-1 by admin

 『112,422戸』
-国土交通省「新築着工統計調査報告」平成18年9月分より-
 
 新設住宅着工戸数が増加し続けています。マイホーム取得の流れに無理はないのか、数字から考えてみたいと思います。

 長い間、超低空飛行を続けていた日本経済ですが、何とか持ち直し、気がつくと今度は57ヵ月続いた戦後最長のいざなぎ景気をも抜き去るような勢いで、成長が続いており、マイホームを購入する方や新築する方も増加中です。新設住宅着工戸数は①持ち家②貸家③分譲住宅、に分類して発表され、新築の一戸建ては増加だが分譲マンションは減少というケースはありますが、平成18年に入って9月までに前年同月比でマイナスだったのは2ヵ月のみで、逆に10%以上の伸び率を記録している月もあるほどです。また4月以降は毎月10万戸超と、このまま推移するとピーク時の平成2年の年間約170万戸には及びませんが、平成14年の約115万戸を谷として平成15年から前年比で5年連続の増加となりそうです。
 マイホーム取得を希望している世代は20歳代が最も多く、およそ半数にも上りますが、「家賃を払うのであればマイホームを買うほうがお得」と安易に考えている人もいるので、購入前には確認をしてもらう必要があります。

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マンスリーメモ 第10回 「敷地の接道義務」

2007-1-10 by admin

以前、不動産は「見て判断」が何より大切であり、また不動産の評価は「自分が買い主であればいくらの値を付けるか」を考えるべき、といった説明をしました。
 今回はそれらへの応用を兼ねて、不動産の実務知識において最も(しかもダントツに)重要ではあるものの、意外とその実態を知られていない「敷地の接道義務」を題材にお話をします。

 敷地の接道義務は建築基準方第43条に規定されているもので、これを一言で言うと次のようになります。「建物を建築する敷地は、建築基準法の定める道路に2m以上接面していなければならない」。すなわち、①敷地は建築基準法上の道路に接面していること②敷地の間口は2m以上あることの2点の1つでも満たしていない土地(以下、本稿において「欠陥敷地」と言う)の上に、建物を建てることは建築基準法が禁止しているのです。主な立法趣旨は街の安全、つまり火災等が発生した場合の避難や消火・救助を可能にするためです。

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マンスリーメモ 第9回 「“第二の人生”自由時間と資産活用」

2006-12-1 by admin

○自由時間は“70,000時間”以上

 定年退職後の生活には、膨大な自由時間が残されています。一日の平均自由時間は10時間とすると、60~80歳までの20年で大卒後の平均生涯勤務時間に匹敵する値になります。まさに、多様な可能性に満ちた『第二の人生』なのです。それでは、団塊世代のセカンドライフを考える三つの基本をお話致します。

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マンスリーメモ 第8回 「普及する疾病特約付団体信用生命保険」

2006-11-7 by admin

 2005年10月に、㈱三井住友銀行が三大疾病保障付住宅ローンを本格的に発売して以来、地域銀行(地銀・第二地銀)に加え、信用金庫や信用組合でも業界団体を通じて疾病特約付住宅ローンを提供しています。
 この動きに対する“陰の仕掛け人”が、06年6月現在、大手行・地域銀行の大半における三大疾病特約付団体信用生命保険(以下、「三大疾病特約付団信」)を取り扱うカーディフ生命グループです。この流れに対抗すべく生・損保各社は商品開発を活性化し、最近は、AIGスター生命保険㈱、あいおい生命保険㈱、日本生命保険(相)が相次いで同種の団体信用生命保険(以下、「団信」)を提供しています。

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マンスリーメモ 第7回 「住宅ローンの最新事情」

2006-10-2 by admin

 住宅金融公庫は、新しく立ち上げた証券化支援事業の一環として「フラット35」の拡販に精力的に取り組んでいます。「フラット35」は、民間金融機関が融資した住宅ローンの債権を公庫が買い取り証券化するもので、取り扱い件数は急速な伸びを示しており、2003年10月の登場以来2006年3月末までの累計で7万7551件(買取申請件数)に達しています。公庫は2007年3月末に廃止され、独立行政法人 住宅金融支援機構が新たに設立されて、この証券化事業を中核的事業として引き継ぐことになっています。
 一方、民間金融機関は多様化している利用者のニーズに対応するため、各種の付加価値をつけた独自のローン商品を開発し提供し始めています。さらに日銀の量的緩和政策解除により、いよいよ金利の上昇が具体化しつつあり、それに伴って長期固定金利型ローンへの利用者のニーズも高まっています。
 今回は、最近の住宅ローンの動向と新商品の特徴、留意点などを解説します。

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マンスリーメモ 第6回 「土地評価の考え方」

2006-9-1 by admin

 最初に評価手法の結論を述べます。それは「土地を見たうえで、自分が買主だったらこれにいくらの値を付けるか」、これを考えることです。評価とは「判断」です。とにかく自分の感覚でエイヤッとやってみましょう。これで十分に「当たらずといえども遠からず」の域に達します。
 なおこの場合、「買主の立場で」というのが重要です。売主はつい甘く考えてしまいます。しかし買主は、自身の好みや都合から不動産を厳しく見ます。的確な評価を行うには、実質的に市場を動かしている「買主」の厳しい目によるものでなければならないからです。

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